Attefallshus har under de senaste åren blivit allt vanligare i svenska villaområden. Ofta beskrivs de som flexibla komplementbostäder för gäster, barn eller hemmakontor. Men ur ett ekonomiskt perspektiv är ett attefallshus betydligt mer än så. Det är ett investeringsbeslut som påverkar hushållsbudget, belåningsgrad, kassaflöde och i vissa fall även långsiktig förmögenhetsutveckling.
Vad kostar ett attefallshus – och vad är den verkliga investeringen?
Kostnaden för ett attefallshus varierar kraftigt beroende på standard, storlek och markförhållanden. Ett nyckelfärdigt attefallshus kostar ofta mellan 400 000 och 900 000 kronor, men det är sällan hela bilden. Markarbete, anslutning till vatten och avlopp, el samt eventuella bygglovsrelaterade kostnader kan tillföra ytterligare 100 000–300 000 kronor.
Den totala investeringen hamnar därmed ofta i spannet 500 000 till 1,2 miljoner kronor. Ur ett budgetperspektiv är detta ett projekt som kräver noggrann kalkyl, särskilt eftersom kostnaden ofta finansieras genom lån med ränta och amortering.
Finansiering och påverkan på hushållsbudgeten
De flesta finansierar ett attefallshus genom att utöka sitt bolån. Det innebär att projektet direkt påverkar hushållets räntekänslighet och belåningsgrad. Vid en ränta på exempelvis 4 procent innebär ett lån på 800 000 kronor en årlig räntekostnad på cirka 32 000 kronor, exklusive amortering.
Här blir frågan central för privatekonomin: kan attefallshuset bära sina egna kostnader?
Uthyrning som kassaflöde
Ett av de vanligaste ekonomiska argumenten för attefallshus är möjligheten till uthyrning. I många delar av landet, särskilt i storstadsregioner, kan ett attefallshus hyras ut för 7 000–12 000 kronor per månad.
Med full uthyrning kan årsintäkten därmed ligga på 84 000–144 000 kronor. Detta gör att intäkten i många fall kan täcka både ränta, amortering och delar av driftskostnaderna. För vissa hushåll innebär det att attefallshuset fungerar som en kassaflödesneutral eller kassaflödespositiv investering.
Skatteregler – viktigt för nettokalkylen
Skattereglerna gör attefallshus extra intressanta ur ekonomiskt perspektiv. Privatpersoner har rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år vid uthyrning av bostad. Därutöver får man dra av en proportionell del av hyran kopplad till den egna bostaden.
Det innebär att en stor del av hyresintäkten ofta kan bli skattefri, särskilt vid måttlig hyresnivå. Överskott som beskattas gör det som kapitalinkomst med 30 procent skatt, vilket är relativt förutsägbart och lätt att räkna på i en budget.
Avkastning och återbetalningstid
Sett som investering kan ett attefallshus analyseras med klassiska ekonomiska mått:
-
Återbetalningstid
-
Avkastning på investerat kapital
-
Riskjusterad avkastning
Om ett attefallshus kostar 900 000 kronor och genererar ett årligt netto på 60 000 kronor efter drift och skatt, innebär det en återbetalningstid på cirka 15 år. Därefter blir intäkten i praktiken ett löpande tillskott till hushållets ekonomi.
Risker och begränsningar
Som alla investeringar är attefallshus inte riskfria. Faktorer som kan påverka kalkylen negativt är:
-
Vakansperioder utan hyresgäst
-
Högre räntekostnader
-
Oförutsedda underhållskostnader
-
Begränsad efterfrågan i vissa områden
Det är därför viktigt att inte räkna med optimistiska intäkter i budgeten, utan bygga kalkylen med säkerhetsmarginal.
Ett ekonomiskt beslut – inte bara ett byggprojekt
Attefallshus är inte enbart en fråga om extra boyta. Det är ett strategiskt ekonomiskt beslut som kan stärka hushållsbudgeten, skapa nya intäktsströmmar och öka fastighetens värde. Samtidigt kräver det noggrann planering, realistiska antaganden och förståelse för hur finansiering och skatt påverkar nettoutfallet.
För en finans- och budgetsajt är attefallshus därför ett utmärkt exempel på hur vardagliga boendebeslut kan analyseras med samma verktyg som andra investeringar.